English version

Архив номеров

Милова И.Е., Милова Е.А.

Название статьи:
Некоторые проблемы реализации норм о предварительном договоре

Аннотация:
Рассматриваются теоретические и практические проблемы применения положений гражданского законодательства о предварительном договоре, анализируется правоприменительная практика судов г. Самары и Самарской области, формулируются предложения относительно совершенствования правового регулирования в этой сфере.

Содержимое статьи:
Одним из основополагающих принципов гражданского права является свобода договора (ст. 421 ГК РФ). Смысл заключается в том, что условия договора определяются по усмотрению сторон. Правоприменительная практика сталкивается с целым рядом проблем, связанных с предварительным договором. В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом жесткие требования предъявляются к форме предварительного договора, она должна быть аналогична форме основного договора под страхом ничтожности предварительного (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Относительно содержания предварительного договора императивно установлена необходимость включения в него условий, позволяющих установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). По поводу срока, в который стороны обязуются заключить основной договор, допускается альтернатива: либо этот срок указывается в предварительном договоре, либо, если он в нем не определен, действует правило о годичном сроке заключения основного договора с момента оформления предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При рассмотрении гражданско-правовых споров о признании предварительных договоров недействительными суды сталкиваются с утверждениями истцов, что при подписании предварительного договора им не были предъявлены документы, подтверждающие полномочия другой стороны на представительство интересов продавца. Анализ решений, вынесенных по этой категории дел, показывает, что суды оценивают подобные доводы как необоснованные. В соответствии со ст. 312 ГК РФ должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. Если из текста предварительного договора и соглашения о задатке не следует, что покупатель подобное требование к представителю продавца предъявлял, а подписал указанные документы на определенных в них условиях, то риск последствий заключения сделок возлагается на него. Зачастую истцы ссылаются на то, что одновременно с предварительным договором недопустимо было заключение соглашения о задатке. С таким подходом согласиться нельзя. Способы обеспечения исполнения обязательств перечислены законодателем в ст. 329 ГК РФ, в их числе назван задаток. Стороны вправе избрать любой из способов обеспечения как гарантию исполнения основного обязательства. Иной подход противоречил бы принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Очевидно, что заключение соглашения о задатке не выходит за пределы действующих норм материального права. Вполне оправданно, чтобы соглашение о задатке как акцессорном обязательстве заключалось одновременно с предварительным договором. Рассматривая отношения сторон в рамках предварительного договора и соглашения о задатке, суды руководствуются правилами ст. 431 ГК РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и со смыслом договора в целом. Исходя из приведенной нормы, договор в названии необязательно будет содержать термин “предварительный”, следует внимательно изучить его условия, особенно предмет.

Продолжение статьи вы можете прочесть в PDF-варианте нашего журнала.